La Audiencia Provincial ha condenado a un promotor a pagar 30.553 euros al comprador de una vivienda a construir, cuyas obras nunca llegó a iniciar por problemas de financiación. Ambas partes firmaron un contrato de compraventa que establecía que en caso de incumplimiento por parte de la promotora, ésta debería restituir al comprador la totalidad de las cantidades entregadas hasta entonces y, además, una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho importe, como «cláusula penal por incumplimiento».
En esa cláusula se basó el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrelavega al condenar al promotor a pagar al comprador 30.533 euros, una sentencia que fue recurrida por el demandado y que acaba de ser confirmada por la Audiencia Provincial, que ha desechado todos los argumentos alegados por el constructor.
El contrato de compraventa se firmó en diciembre 2007 y en una de sus cláusulas se convino que la vivienda deberá estar terminada y dispuesta para su entrega y ocupación en el plazo máximo de 24 meses a partir de la fecha de la firma del acta de replanteo. Aunque la demandada suscribió el acta de replanteo e inicio de obra en noviembre 2008, no hizo nada más, pues «como expresamente reconoce le falló la financiación».
Otra cláusula del contrato disponía que en caso de retraso por parte de la promotora en la fecha de entrega de la vivienda, y salvo que el mismo se debiera a caso de fuerza mayor o caso fortuito no imputable a la parte vendedora, la parte compradora podría optar por la resolución del contrato, en cuyo caso la promotora debería restituirle la totalidad de las cantidades entregadas hasta entonces y, además, una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho importe, como cláusula penal por incumplimiento».
El demandante cobró de la promotora dos cheques bancarios, uno por importe de 70.200 euros correspondiente a la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa, y otro por importe de 4.566,13 euros correspondiente al interés legal devengado por las cantidades entregadas a cuenta, tras lo cual el comprador reclamó a la vendedora el importe de la cláusula penal.
La demanda fue estimada en primera instancia y ha sido ratificada ahora por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, al considerar que «existía una situación cierta y definitiva de retraso por parte de la promotora, y de tal entidad que justificaba la resolución del contrato por parte del comprador».
El recurrente apeló, entre otros motivos, a la inaplicabilidad de la cláusula penal, porque el retraso se debió «a caso fortuito o fuerza mayor», consistente en que los bancos denegaron a la promotora la disposición del préstamo hipotecario. La Audiencia desestima este argumento señalando que, «quien sin contar con medios económicos propios, promete entregar determinada prestación cuya ejecución depende de la financiación ajena, asume siempre la contingencia de que tal hecho no llegue a producirse».
