A la hora de montar un negocio de restauración, y más en el actual momento económico que nos encontramos, es fundamental un análisis realista y exhaustivo de la ubicación ideal del nuevo establecimiento.
Una buena elección no garantiza el éxito total del emprendimiento, pues hay otras variables importantes como el personal, la propia gestión del negocio, las campañas publicitarias, etc. Pero “la ubicación” es sin duda uno de los cimientos más importantes a considerar a la hora de afrontar una apertura.
Para llevar a cabo la elección de la ubicación debemos ser capaces de realizarla con objetividad. Por tanto, lo primero que hay que tener claro es que si hemos hecho un plan de negocio que recoge claramente este aspecto, respecto a la zona, parámetros comerciales y técnicos, visibilidad, accesos, aparcamientos y demás criterios, la elección correcta será la que se ajuste más al plan de negocio, excluyendo aquellas interpretaciones de apego o “sentimentalismos”, que no harán sino desvirtuar el objetivo de la ubicación. Los locales son exclusivamente de uso profesional.
Si pudiera hacerse un resumen de los puntos a tener en cuenta a la hora de elegir una correcta ubicación del establecimiento, este sería un buen briefing acerca de qué aspectos debemos valorar:
1 .- ZONA
Es el área geográfica del territorio donde queremos ubicarnos. Diferenciando por ejemplo entre centro urbano, extrarradio o centro comercial. Este primer punto afectará de sobremanera al resto. La elección de la zona puede hacer que el target de cliente y el precio de renta puedan cambiar de manera importante.
2.- COMPETENCIA
Es necesario y prioritario un análisis de los restaurantes o cadenas de hostelería que ya operan en la zona.
No siempre una buena o gran competencia es negativa. El estar en un área de ocio que actúa como “zona” es atractivo para el consumidor, y esta competencia sería positiva para nuestro negocio. El cliente no siempre acude a los mismos establecimientos, esa rotación es lo que hace atractivo establecerse en una zona consolidada de ocio y/o gastronomía.
3.- ANÁLISIS DE ZONA
Debemos estudiar qué otros negocios hay ya establecidos en la zona –siendo especialmente recomendable fijarse en bancos, tiendas de moda y complementos, oficinas, hospitales, centros comerciales, gimnasios, teatros y cines-.
Este análisis debe incluir el de los servicios y comunicaciones de la zona, ya que pueden ayudar o ser un hándicap a la hora de atraer posibles clientes a nuestro restaurante. Paradas de metro, taxi, autobús, hospitales o parkings son algunos de ellos.
Otro punto de análisis son los llamados “motores económicos” de la zona. Es decir, la influencia de oficinas y/o empresas vecinas, hoteles, apartamentos, así como el perfil socio económico del vecindario, tanto de personas cómo de comercios y tiendas; una zona de polígono industrial tiene un marcado carácter laboral de sus integrantes, al igual que un centro comercial.
4.-CLIENTE TIPO
El local debe proyectarse desde el principio conforme a los gustos y costumbres de los clientes a los que queremos captar, no a nuestros gustos o aficiones.
Estos clientes pueden ser de tránsito –como son los turistas-, habituales -como puede ser los vecinos que viven en la zona o aquellos trabajadores integrados en las empresas del área-. Cada uno de ellos tiene unas marcadas necesidades en calidad, horario y tipo de establecimiento al que suele acudir. Todos son posibles y válidos clientes tipo, pero no todos los locales valen para todos los clientes. Se trata de una elección que marcará el “concepto” de negocio que queremos aperturar.
5.-UBICACIÓN EN ZONA:
Es la elección específica de la localización del inmueble en una zona. Es decir, la calle, acera, número par o impar, plaza, etc. Es algo natural que la zona de sol o sombra delimite las zonas de más tránsito de personas en una misma calle o, incluso, tramo.
Para tomar esta decisión es muy recomendable plantearse desde un principio si aspiramos a proyectar una terraza en nuestro establecimiento. Si así fuera, debemos tener muy en cuenta las zonas de sol o sombra, así como las de menos tránsito de coches o ancho de la acera.
6.- CONDICIONES TÉCNICAS DEL INMUEBLE
Cada negocio necesita de un inmueble de unas características particulares. Es importante ver y analizar cada una de estas condiciones técnicas como pueden ser la superficie, distribución, alturas, accesibilidad, temas arquitectónicos, protección de fachadas, muros de carga, insonorización, protección antiincendios y protección civil.
No siempre una gran competencia es negativa. Puede ser atractivo establecerse en una zona consolidada de ocio y/o gastronomía, ya que ahí el cliente rota, no siempre acude a los mismos establecimientos
Es muy recomendable plantearse desde un principio si aspiramos a proyectar una terraza en nuestro establecimiento. Si así fuera, debemos tener en cuenta las zonas de sol o sombra, así como las de menos tránsito de coches o ancho de la acera
Un traspaso será rentable si es a cambio de adquirir un contrato con una renta por debajo del mercado actual, por el mobiliario existente en ese establecimiento o por continuar con el modelo de negocio y su clientela
Algunas de estas características podrán ser modificadas invirtiendo tiempo y dinero en ellas, pero otras serán insalvables y no podremos cambiarlas una vez firmado el inmueble.
7.- VALORACION DEL INMUEBLE:
El precio lo marca la oferta y la demanda pero, aun así, una valoración objetiva será siempre necesaria. Acudir a profesionales del sector que utilizan con rigor sistemas de valoración es una de las opciones. A la hora de valorarlo, no es lo mismo el valor de una planta baja –con acceso directo desde la vía pública peatonal- que una 1ª o un sótano. No valoramos igual una planta con 2,60 metros de altura que con 5 metros.
Hay que ponderar la renta con la superficie, siempre comparando con los precios actuales de renta de la zona. Sólo los locales con una característica o peculiaridad muy acusada y que podría beneficiarnos óptimamente merecerían un desvío en esas ponderaciones.
8.- CONTRATO:
Es el documento que va regir los derechos y obligaciones entre arrendador y arrendatario. Debe contener cómo mínimo: renta, duración de contrato, actualizaciones de renta, obligados cumplimientos, garantías, meses de carencia por obra y aportación de obra.
No olvidemos que “los contratos son lo que son, y no lo que las partes quieren que sea”. Si es un contrato con años de obligación de cumplimiento, es un contrato con obligación de cumplimiento, independientemente de la redacción del mismo. Se deben revisar, y es aconsejable buscar asesoría en profesionales del derecho para que este contrato sea lo más beneficioso posible para nuestros intereses y las características del negocio. Siempre se puede negociar y pactar entre partes.
9 – TRASPASO:
Se trata de, probablemente, el ítem que puede “llevarse” una importante parte de la inversión. Un traspaso será posible sólo si esa cantidad que pagamos al actual inquilino nos supone un ahorro en renta de nuestro negocio, un aprovechamiento de los enseres y maquinaria que contiene o por un “fondo de comercio” o, lo que es lo mismo, porque el local tiene una clientela que nosotros vamos a seguir aprovechando de manera continua.
Es decir, que pagaremos un traspaso a cambio de adquirir un contrato con una renta por debajo del mercado actual, por el mobiliario existente en ese establecimiento o por continuar con el modelo de negocio y su clientela; en todos los casos vemos que supone un ahorro bien a lo largo del tiempo, renta, o en el momento de adecuación y montaje del local, la inversión total debe seguir siendo la misma, solo que cambia de partida en el plan de negocio.
10- IMPORTE DE ALQUILER
Es la cantidad pactada entre arrendador y arrendatario para el uso y disfrute del inmueble. Es una cifra absolutamente negociable entre partes, no hay regla exacta para su cálculo. Existen estudios de zona que dan un punto de referencia, pero también dependerá del interés y la necesidad del arrendador en alquilar el local.
Nosotros debemos tener claro cuál será el máximo de renta que podemos asumir como negocio, para lo que será necesario conocer el valor real del inmueble. Esto lo conocemos como la “tasa de esfuerzo” que el negocio afrontará desde el momento inicial y debe aparecer reflejado en nuestro plan de negocio previo para no desviarnos del mismo.
11.- COSTES DE INVERSIÓN
A la hora de realizar el plan de negocio, habremos contemplado una partida de adquisición de local, bien alquiler o compra. Exactamente lo mismo ocurre con los costes de inversión o adecuación del local a nuestro modelo de negocio: obra civil, decoración, insonorización, licencias, etcétera.
Es extraño encontrar un local en el que no sea necesaria una inversión para adecuar el espacio mínimamente a las preferencias del empresario, salvo si se ha pagado una cantidad importante de traspaso. Por ello, se debe valorar una posible reforma y sopesar si la misma tiene cabida en nuestra horquilla de inversión.
Todos estos puntos son genéricos y a tener en cuenta para cualquier tipo de establecimiento que quiera ver la luz. Constituyen una guía de aquellos ítems a seguir para una correcta y objetiva valoración del lugar de implantación del negocio.
Una buena elección es el primer paso para el éxito y, por dicho motivo, tener paciencia en la búsqueda, aprender de las carencias de cada uno de los posibles locales que veamos y ajustar al máximo los criterios de elección que respondan a nuestro modelo de negocio provocarán, sin duda, que lleguemos al objetivo deseado: el local adecuado a nuestras exigencias.
David Basilio, Director General de Linkers. Consultora especializada en Hostelería y Turismo
