El propietario de local donde hay un negocio de bar-restaurante, se dirige a nuestro despacho planteandonos la cuestión de cómo debe actualizar la renta al arrendador de ese local de negocio.
Con carácter general, el procedimiento a seguir para la actualización de la renta, es el siguiente:
– El primer paso a seguir es el cálculo de la renta actualizada:
Para hallar la renta actualizada se viene a establecer que la renta originariamente pactada en el contrato, no cualquier otra posterior alterada por motivo de un traspaso o una subrogación mortis causa o una autorización por obras, etc., deberá mantener la misma proporción con la actualizada que el IPC del mes anterior a la fecha de celebración del contrato con respecto al mes precedente a la actualización.
La fórmula a seguir para calcular la renta actualizada es la siguiente:
Proporción IPC = Indice IPC actualización / Indice IPC Contrato
Renta actualizada= Proporción IPC x Renta inicial
El Instituto Nacional de Estadística publica una tabla del IPC Tabla de IPC
expresiva de los índices aplicables al contrato a actualizar.
De la renta actualizada que corresponda a cada periodo anual calculado conforme a lo señalado anteriormente, únicamente es exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en la regla tercera y cuarta de la Disposición Transitoria 3 .c .6 LAUdisposición transitoria.3 .c .6 LAU, en función del tiempo de duración del contrato.
En caso de que tras la aplicación de la tabla de porcentajes correspondiente, resultase que la renta que viniere pagando el arrendatario fuera superior a la cantidad que corresponda en función de las referidas tablas, el porcentaje aplicable será el inmediato siguiente que represente una cantidad mayor de lo que se venga satisfaciendo por renta y asimilados. Renta anterior superior
En primer lugar será preciso determinar el plazo de extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio, atendiendo a la Disposición Transitoria 3 .b .4 LAUdisposición transitoria.3 .b .4 LAU.
Una vez determinado este plazo, debemos atender a lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3 .c .6 LAUdisposición transitoria.3 .c .6 LAU, para conocer el plazo en que deberá actualizarse la renta.
En los arrendamientos cuyo plazo para su extinción sea 5 ó 10 años, la renta será actualizada en sólo 5 años.
En los arrendamientos de local de negocio (como es el caso que nos ocupa al ser el negocio un bar-restaurante) cuyo plazo de extinción queda supeditado a la jubilación o fallecimiento del arrendatario persona física salvo subrogación, así como los concertados con persona jurídica con un periodo de extinción de 15 ó 20 años, la actualización de la renta se llevará acabo conforme a lo dispuesto en la regla 9ª a) de la Disposición Transitoria 2 .d .11 LAUdisposición transitoria.2 .d .11 LAU, y por tanto con arreglo a los porcentajes y plazos previstos para los arrendamientos de vivienda. Cuarta: Arrendamientos por personas físicas o extinguibles en 15 ó 20 años
Tercera: Arrendamientos extinguibles en 5 ó 10 años
– El segundo paso para la actualización será comunicar la misma al arrendatario de un modo fehaciente. Anuncio y requerimiento de primera actualización de renta en local. Disposición Transitoria 3ª LAU
Se acompañará a la notificación del importe de la actualización, certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices aplicables al contrato a actualizar. En base a estos índices, se procede al cálculo de la renta actualizada determinando el porcentaje de la renta que puede ser exigido al arrendatario. Tabla de IPC
Así mismo, frente al requerimiento, el arrendatario tiene dos opciones:
– Aceptar la actualización, en cuyo caso procederá al pago de la renta exigible, o bien
– Oponerse a la actualización Forma
, en cuyo caso deberá hacerlo en el plazo de 30 días extinguiéndose el contrato al término de 5 años, durante los cuales se procederá al incremento del IPC .
– Tratándose de arrendamientos asimilados a local de negocio, habrá de estarse a lo dispuesto en la en la Disposición Transitoria 4 .3 LAU, en relación con la Disposición Transitoria 3 .4 LAUdisposición transitoria.3 .4 LAU, que determinan el plazo de extinción de los contratos y el procedimiento de actualización de la renta (SAP Salamanca de 8 mayo 2000). SAP Salamanca de 8 mayo 2000 Declarado en la instancia que el contrato litigioso tiene la calificación de contrato de actualización de la renta en un período de cinco años, se estima la petición subsidiaria formulada por el actor de que se declare igualmente que la duración del contrato de arrendamiento concertado en relación al local destinado a «almacén», es de cinco años a contar desde la entrada en vigor de la LAU. El recurso deducido ha de ser acogido, pues tratándose de un arrendamiento asimilado al de local de negocio, por lo que, en aplicación de la DT,4 LAU 1994, se extingue en cinco años, a partir de la entrada en vigor de la mencionada ley, el incremento en dicho plazo general de duración por otros cinco años más se halla condicionado al cumplimiento por parte del arrendatario de las condiciones en el mismo establecidas, esto es, a su decisión, bien a iniciativa propia o como respuesta al requerimiento del arrendador, de abonar el importe íntegro de la renta actualizada en la primera renta que le corresponda pagar a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la fecha que se cumpla el año de vigencia del contrato, renunciando a su derecho a diferir tal actualización en los plazos y porcentajes a que se refiere la regla tercera del apartado sexto.
Derecho de traspaso por persona jurídica: actualización de la renta
Porcentaje de actualización de la renta: índice del contrato inicial
