pero quiere saber qué tipo de contrato debe firmar, qué normativa resulta aplicable y cuáles son sus derechos y obligaciones.
CONSULTA JURÍDICA
Consulta: Nuestro cliente quiere arrendar un local para abrir un restaurante, pero quiere saber qué tipo de contrato debe firmar, qué normativa resulta aplicable y cuáles son sus derechos y obligaciones.
Respuesta: El arrendamiento de un local para la realización de cualquier tipo de actividad profesional o empresarial, incluida la restauración, encuentra su regulación en la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994.
De entrada, cabe decir, que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a diferencia de lo que ocurre con las viviendas, cuya normativa es más restrictiva, en lo concerniente a los locales de negocio rige el principio de libertad de pactos entre las partes. Esto supone que los contratos se regirán, en primer lugar, por lo que las partes hayan pactado en sus cláusulas y, en su defecto, por lo que dispone la ley.
A la hora de firmar un contrato de esta naturaleza, debemos tener en cuenta una serie de condicionamientos:
Forma del contrato: El contrato de arrendamiento debe realizarse por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes. Si las partes lo consideran oportuno, podrá otorgarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad donde se halle inscrita la finca.
Duración del contrato: A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda, donde el arrendador debe garantizar al arrendatario un plazo mínimo de 5 años, en los contratos de arrendamiento de local negocio las partes podrán fijar el plazo que tengan por conveniente.
Renta: La renta, que es la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, también se pacta libremente por las partes. Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y en la forma que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.). Si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Será conveniente pactar en el contrato la actualización de la renta, de modo que ésta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Destacar que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.
Fianza: El arrendatario está obligado a entregar al arrendador dos mensualidades de renta en concepto de fianza legal.
La fianza, que es una garantía por los posibles daños y desperfectos que cause el inquilino en el local, debe devolverse al arrendatario una vez concluya el contrato y el mismo sea devuelto en las mismas condiciones que fue entregado. En caso contrario, es decir, si el local presentare desperfectos, el arrendador podrá detraer de la fianza el coste de las reparaciones.
La fianza entregada al propietario del local nunca podrá servir de excusa para el impago del alquiler.
La cesión del contrato y el subarriendo: Si el propietario no lo impide de forma expresa en el clausulado del contrato, el inquilino podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
El inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por conducto notarial… etc.
La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.
El arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local).
Obras: Dependerá de si son de conservación o de mejora.
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino. El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta. Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Por el contrario, las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del local y de los que lo utilizan. Por otro lado, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad.
Salvo que las partes hayan pactado lo contrario, el propietario podrá incrementar la renta, no más del 20 % de la renta vigente, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato.
Venta del local arrendado: Salvo que el arrendatario haya renunciado expresamente, cuando la duración del contrato es superior a los 5 años, tendrá derecho el inquilino a los derechos de adquisición preferente sobre el local (tanteo y retracto). Podrá adquirir el local en las mismas condiciones ofertadas a un tercero.
Resolución del contrato de arrendamiento: Además de por el transcurso del tiempo pactado, el contrato podrá resolverse a instancia del propietario, si el inquilino no paga la renta o la fianza; si cede o subarrienda el local a un tercero y no lo comunica al propietario; si causa daños a la finca o realiza obras sin el consentimiento del propietario o si realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Por el contrario, el inquilino podrá pedir la resolución si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado o le perturba en la utilización del local.
Las reclamaciones: Todas las reclamaciones judiciales se sustanciarán por el procedimiento civil ordinario, salvo el desahucio por falta de pago, la extinción del contrato por expiración del plazo y la reclamación de las rentas devengadas y no satisfechas, que se sustanciarán por el juicio verbal.
Si se reclama el desahucio y la reclamación de rentas conjuntamente, deberá utilizarse el juicio verbal.
En el juicio de desahucio por falta de pago, el arrendatario podrá enervar la acción, esto es, archivar el procedimiento si paga las rentas adeudadas. Sin embargo, no podrá hacer uso de este derecho, si con anterioridad ya hubiera sido demandado por desahucio o si hubiera sido requerido de forma fehaciente (notarialmente, por burofax, etc…) al menos con 4 meses de antelación a la presentación de la demanda.
Vicente Altadill Castillo
Abogado
Colegiado nº 26.477 del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona
