PorJosé Lorenzo Vázquez. Socio Director Lorenzo Abogados
El traspaso, que en la nueva Ley se denomina cesión, consiste en que una persona que ejerce una actividad cede su negocio a otra persona, que desea iniciar una actividad empresarial y opta por la adquisición de un negocio que se encuentra ya en funcionamiento. La licencia de apertura irá asociada a un titular, persona física o jurídica, quien será el autorizado a ejercer la actividad en el local objeto de la licencia. Este titular puede cambiarse, comunicándolo debidamente al ayuntamiento. De esta forma, los emprendedores que decidan continuar un negocio que está legalizado, pueden hacerlo sin necesidad de comenzar un nuevo expediente (proyecto técnico, certificados, documentación…), con el ahorro de tiempo y dinero que conlleva. Es muy importante tener en cuenta que no se admite modificar la actividad ni las características del local para que la autorización siga siendo válida.
Con la actual Ley de Arrendamientos Urbanos desaparece la figura del traspaso y pasa a ser sustituida por la cesión del contrato, siendo una de sus principales características que la cesión no se produce sobre el negocio en sí sino que se produce directamente sobre el contrato de arrendamiento y podrá hacerse durante la vigencia del contrato. Bastaría el acuerdo entre las partes, aunque hay que tener cuidado porque en ocasiones los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que prohíbe la cesión o traspaso, y otras veces los propietarios reclaman un porcentaje, algo a lo que no tienen derecho. Tendremos que articular la operación como una cesión del negocio (en muchos casos implícitamente de forma onerosa) junto con la cesión de la licencia de apertura.
La idea de adquirir un negocio que se encuentra ya en funcionamiento parece una opción más sencilla que la de poner en marcha un negocio, pero debe ser estudiado de forma detallada para evitar futuros problemas o contratiempos.
El hecho de disponer de una licencia de funcionamiento supone que las cesiones (antiguos traspasos) sean mucho más frecuentes en el mundo de la hostelería y restauración. Por ello, sirvan estas líneas para analizar todos los aspectos legales generales de la figura de la cesión y poder llevarla a cabo con seguridad, debe advertirse que cada caso puede tener sus peculiaridades que implican que tengan que ser analizados los aspectos concretos de cada operación por parte de un abogado.
El propietario del local puede limitar el derecho de cesión del contrato en el propio contrato de arrendamiento y, si nada se dice, implica que se permite ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del propietario, que eso sí, tiene el derecho a elevar la renta un 20%, estableciéndose un plazo de un mes para que el nuevo inquilino notifique formalmente (mediante burofax) al propietario el acuerdo de traspaso. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.
El precio es el asunto clave y más espinoso del proceso de la cesión ya que se trata de negociar un precio que convenga a las dos partes, siendo particularmente complicada la valoración del fondo de comercio. El precio que el comprador esté dispuesto a pagar debe guardar relación con la capacidad del negocio para generar beneficios en el futuro.
Resulta muy importante saber que junto con el negocio estamos adquiriendo también el derecho arrendaticio de la persona que nos cede el negocio (salvo que éste sea también el propietario) y esto es relevante porque tenemos que tener en cuenta la fecha del contrato por si fuese de aplicación la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos y, si es de aplicación la actual Ley, si éste autoriza la cesión del contrato. Conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede. Tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el «Decreto Boyer»; Por ello, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado «régimen transitorio», que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.
En caso de que sea de aplicación la actual Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión del negocio se llevará acabo a través de una compraventa del negocio con subrogación del contrato de arrendamiento o, si el propietario del negocio lo es también del local, se tendría que firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
Si está pensando en adquirir una cesión debe recabar y analizar toda la información posible sobre el local y el negocio, siendo preciso además verificar temas importantes como:
– La titularidad del local y las posibles cargas sobre el mismo.
– Confirmar que no hay expedientes disciplinarios o sancionadores (órdenes de demolición, ceses, precintos, clausuras…).
– Saber si el contrato de arrendamiento permite la cesión del contrato, ya que de lo contrario, tendríamos que llegar a un acuerdo con el propietario del local para firmar un nuevo contrato o bien subrogarnos en el ya existente. Si la cesión está permitida, debemos recordar que el propietario del local podrá subir la renta un 20% y que la subrogación en el contrato significaría la sustitución de la persona del inquilino, pero en las mismas condiciones que el anterior, por lo que debemos tener en cuenta los años de duración que restan para acabar el contrato.
– Saber si el precio estipulado por la cesión del negocio se ajusta a nuestras expectativas de continuidad (para ello debemos atender a la duración del contrato de arrendamiento, la renta a abonar, a la inversión a realizar en el local, etc.).
Si además de obtener la cesión del negocio, tenemos la posibilidad de comprar el local (en este caso ya no habría cesión del contrato de arrendamiento), debemos comprobar en el registro de la propiedad correspondiente la titularidad del local y si existen cargas o gravámenes sobre el mismo.
Si el local en el que vamos a desarrollar nuestro negocio de hostelería estaba destinado a una actividad distinta, tendremos que comprobar en la escritura de propiedad horizontal del edificio donde se ubica el local si existe alguna limitación para instalar una actividad de hostelería. Si en el local se venía ejerciendo una actividad hostelera, debemos verificar el estado de la licencia de apertura (vigencia, sanciones o expedientes de cese o suspensión).
Resulta también importante verificar en el Ayuntamiento y en el Organismo competente de la Comunidad Autónoma si existiese alguna limitación para tramitar el cambio de titularidad de la licencia de funcionamiento, si existiese normativa al efecto como Planes de Ordenación Urbana, Planes Especiales de Protección, Zonas Acústicamente Saturadas, etc…
Si vamos a continuar con el ejercicio de una actividad hostelera-restauración ya existente se produce una Sucesión de empresa, haciéndonos por ello responsables solidarios de todas las deudas existentes en el momento de la cesión. Por tanto, es obligatorio que el cedente de la actividad nos entregue un certificado de estar al corriente tanto con la Administración Tributaria como con la Seguridad Social. En cuanto a los trabajadores, si no queremos asumirlos, debemos comprobar que todos están saldados y finiquitados, por cuánto de no hacerlo, el nuevo empresario está obligado a reconocer no sólo la categoría y antigüedad que los empleados tuviesen reconocidas, tanto a efectos salariales como indemnizatorios, sino también sus retribuciones (y posibles complementos salariales y extrasalariales). Además, debemos comprobar que tampoco adeuda nada al propietario del local, a la comunidad de propietarios, a las empresas de suministros, a sus proveedores y al Ayuntamiento.
Para la cesión o transmisión de la licencia es obligatorio comunicarlos al Ayuntamiento (algunos exigen que firmen o autoricen la cesión de la licencia de apertura tanto por el propietario-arrendador como por el arrendatario que cesa en la actividad y la cede al nuevo arrendatario que continúa con el negocio (en algunos Ayuntamientos si el arrendatario ha cesado en virtud de sentencia de desahucio por falta de pago o de otras actividades que dieron lugar del desahucio, debe presentarse la sentencia para comprobar que dicho arrendatario ha sido desahuciado y tendría los mismos efectos. El Ayuntamiento, una vez realizadas las comprobaciones, deberá resolver en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud de cesión de la licencia de apertura. Transcurrido el plazo de resolución sin haberse notificado la no procedencia de la transmisión o cesión, ésta se considerará plenamente eficaz